Calculadora Alquiler o Compra - Compara Hipoteca vs Alquilar e Invertir en España

Un threshold de €5.000 reconoce que diferencias pequeñas no justifican una decisión puramente financiera.

Factores no financieros como: • Estabilidad emocional • Flexibilidad laboral • Situación familiar • Preferencias personales

...pueden ser más importantes que una diferencia menor a €5.000 después de 10-30 años.

Si la diferencia es mayor, el componente financiero es más significativo y debe pesar más en tu decisión.

En España, si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años, estás exento del 100% del impuesto de plusvalías inmobiliarias.

Requisitos: • Debe ser tu vivienda habitual (has vivido al menos 3 años) • Reinvertir en otra vivienda habitual en máximo 2 años • El importe reinvertido debe ser igual o superior a la ganancia

Esta exención puede representar un ahorro de miles de euros (19-28% de la ganancia).

El IRPF en España tiene dos componentes:

1. Tramo Estatal (igual en toda España): Hasta 12.450€: 9.5% 12.450€ - 20.200€: 12% 20.200€ - 35.200€: 15% 35.200€ - 60.000€: 18.5% 60.000€ - 300.000€: 22.5% Más de 300.000€: 24.5%

2. Tramo Autonómico (varía por CCAA): Cada Comunidad Autónoma tiene sus propios tramos. Por ejemplo, Madrid tiene tipos más bajos (9% - 22.5%) mientras que Cataluña tiene tipos más altos (10.5% - 25.5%).

El IRPF total es la suma de ambos componentes.

MSCI World es más apropiado para inversores españoles porque:

1. Diversificación global: • MSCI World: 23 países desarrollados (~1.400 empresas) • S&P 500: Solo USA (~500 empresas)

2. Retorno ajustado conservador: • MSCI World histórico: ~10% anual • Usamos 8.5% para ser conservadores y ajustar por inflación

3. Menor riesgo divisa: • MSCI World incluye empresas europeas • Menos exposición exclusiva al dólar

Es una comparación más justa y realista para el contexto español.

PITI es el acrónimo de los 4 componentes del pago mensual al comprar:

P - Principal: Parte del préstamo que amortizas cada mes

I - Interés (Interest): Coste del préstamo que pagas al banco

T - Impuestos (Taxes): IBI (Impuesto Bienes Inmuebles) municipal, típicamente 0.4-0.6% anual

I - Seguros/Mantenimiento (Insurance): Seguro hogar, comunidad, mantenimiento, reparaciones (~1% anual)

El PITI es tu coste real mensual de propiedad, no solo la cuota hipotecaria.

Tu Comunidad Autónoma afecta significativamente en varios aspectos:

1. IRPF (Impuesto Renta): Tramos autonómicos varían. Madrid tiene tipos más bajos, Cataluña más altos.

2. IBI (Impuesto Bienes Inmuebles): Promedio varía: 0.35% (Extremadura) a 0.6% (Cataluña/Baleares)

3. Plusvalía Municipal: Coeficientes y tipos varían por municipio dentro de cada CCAA

4. Deducciones Vivienda: Algunas CCAA ofrecen deducciones (País Vasco 18%, Castilla y León 15%), otras no (Madrid, Galicia)

La diferencia puede ser de miles de euros anuales.

Puedes ajustar el "Año de Salida" con el slider en la gráfica de Estrategia de Salida.

Vender antes (5-10 años): • Menos tiempo para apreciación de vivienda • Menos capital propio acumulado (más deuda restante) • Portfolio inversión más pequeño • Costos venta (6%) pesan más proporcionalmente

Vender después (20-30 años): • Mayor apreciación acumulada • Más capital propio (menor deuda) • Portfolio inversión más grande • Amortización casi completa

El año óptimo depende de tu situación. Usa el slider para explorar diferentes escenarios.

Sí, la inflación está implícita en varios parámetros:

Ajustado por inflación: • Retorno MSCI World: 8.5% (ya ajustado por inflación histórica) • Apreciación vivienda: 3% nominal (incluye inflación)

Inflación explícita: • Incremento alquiler: 2.5% anual (inflación típica) • IBI y mantenimiento: aumentan con valor vivienda

Los resultados en euros nominales ya reflejan el efecto de la inflación a lo largo del tiempo.

Esta calculadora es una herramienta de orientación, no un asesor financiero.

✅ Es útil para: • Comparar escenarios financieros objetivamente • Entender impacto de diferentes variables • Ver proyecciones a largo plazo • Tomar una decisión más informada

⚠️ Limitaciones: • Usa promedios y estimaciones • No considera tu situación personal completa • El futuro es incierto (mercado, empleo, etc.) • Hay factores no financieros importantes

Recomendación: Usa esta calculadora como punto de partida. Para decisiones importantes, consulta con: • Asesor financiero certificado • Asesor fiscal • Asesor hipotecario

La decisión final debe considerar TODOS los factores, no solo los financieros.

Todos los datos fiscales provienen de fuentes oficiales:

Tramos IRPF: • Agencia Tributaria (AEAT) • Gobiernos autonómicos • Actualizados a 2025-2026

IBI promedio: • Ministerio de Hacienda • Estudios sectoriales por CCAA

Plusvalías: • Ley del IRPF vigente • Coeficientes IIVTNU oficiales

Retorno MSCI World: • Datos históricos Curvo • MSCI Official (10 años)

Los datos se verifican y actualizan regularmente, pero siempre consulta fuentes oficiales para tu caso específico.

✅ Ya disponible: • Compartir URL: Usa el botón "Compartir Simulación" en el panel de parámetros para copiar una URL con tu configuración • Guardado automático: Tus parámetros se guardan automáticamente en tu navegador (LocalStorage)

Próximamente agregaremos: • Exportar PDF con tu comparación • Guardar múltiples escenarios • Comparar escenarios lado a lado

Cuando alguien abra tu URL compartida, verá exactamente los mismos parámetros y resultados que tú configuraste.

El tiempo de amortización depende de múltiples factores y varía significativamente:

Factores clave: • Apreciación de la vivienda (promedio España 3% anual) • Costos de compra (ITP 6-10%) y venta (6%) • Diferencia entre cuota hipotecaria y alquiler • Rendimiento alternativo de inversión (MSCI World ~8.5%) • Tu Comunidad Autónoma (IRPF y deducciones)

Regla general: Si planeas vivir menos de 5 años, alquilar suele ser mejor debido a los altos costos de entrada/salida. Si planeas vivir 10+ años, comprar tiene más sentido financieramente.

Punto de equilibrio: Nuestra calculadora muestra el punto exacto de equilibrio para tu situación específica en la gráfica de "Estrategia de Salida". El punto donde ambas líneas se cruzan indica cuándo comprar empieza a ser más rentable que alquilar.

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), comúnmente llamado "plusvalía municipal", es un impuesto local que grava el aumento de valor del suelo al vender una vivienda.

Características: • Gestionado por cada ayuntamiento (tipos y coeficientes varían) • Se calcula sobre el valor catastral del suelo (no total vivienda) • Fórmula: Años de tenencia × coeficiente × valor catastral × tipo impositivo • Promedio España: 500-3.000€ según ciudad y años de propiedad

Importante: • Es independiente de la plusvalía estatal (IRPF) • Se paga incluso si no hay ganancia real • Algunos ayuntamientos lo bonifican parcialmente

Exención vivienda habitual: Aunque pagas plusvalía municipal, la plusvalía estatal (IRPF) tiene exención 100% si reinviertes en otra vivienda habitual en 2 años.

Nuestra calculadora incluye una estimación del IIVTNU en los costos de venta.

Los tipos de interés tienen un impacto significativo en la decisión de comprar:

Tipos altos (>4%): • Cuota hipotecaria mensual más alta • Más intereses pagados a largo plazo • Alquilar se vuelve más atractivo relativamente • Recomendación: Considerar hipoteca variable o esperar

Tipos bajos (<3%): • Cuota hipotecaria más asequible • Menos intereses totales • Comprar es más ventajoso • Buen momento para hipoteca fija a largo plazo

Hipoteca variable vs fija: • Variable: Sigue Euríbor, más riesgo pero tipos iniciales más bajos • Fija: Tipo garantizado todo el plazo, más seguridad

En la calculadora: Puedes ajustar el tipo de interés para simular diferentes escenarios y ver cómo afecta tu decisión. El tipo actual promedio en España (2025) es ~3.5% para hipotecas fijas a 30 años.

Al comprar una vivienda hay costos "ocultos" que muchos compradores no anticipan:

Costos iniciales (una vez): • ITP (Impuesto Transmisiones): 6-10% según CCAA • Notaría, registro, gestoría: ~1.500-2.500€ • Tasación oficial: ~300-500€ • Total entrada: ~12% del precio compra

Costos anuales recurrentes: • Seguro hogar: ~300-600€/año • Seguro vida (obligatorio hipoteca): ~300-500€/año • IBI (Impuesto municipal): 0.4-0.6% valor catastral • Comunidad (pisos): ~600-1.200€/año • Mantenimiento y reparaciones: ~1% valor vivienda

Ejemplo vivienda 300.000€: • Entrada total: ~36.000€ (12%) • Costos anuales recurrentes: ~4.000-5.000€ • Eso equivale a ~350€/mes adicionales a la cuota

En nuestra calculadora: Todos estos costos están incluidos en el cálculo PITI (Principal + Interés + Taxes + Insurance) para darte una comparación realista y justa con el alquiler.

Las ventajas fiscales al comprar vivienda en España varían significativamente según tu Comunidad Autónoma:

Deducciones autonómicas vivienda habitual: • País Vasco: Hasta 18% (máximo ~1.530€/año) • Cataluña: 9% vivienda habitual (máximo ~675€/año) • Castilla y León: 15% (máximo ~1.012€/año) • Madrid/Andalucía/Galicia: Sin deducciones

Exención plusvalía vivienda habitual: • 100% exento si reinviertes en otra vivienda habitual en 2 años • Ahorro potencial: 19-28% de la ganancia • Ejemplo: Ganancia 50.000€ → Ahorro 10.000-14.000€

Otras ventajas: • Patrimonio neto: No se paga impuesto patrimonio sobre vivienda habitual hasta 300.000€ • Herencias: Bonificaciones CCAA pueden reducir impuestos

Importante: La deducción estatal del 15% desapareció en 2013 (solo mantienen quienes compraron antes). Ahora solo existen deducciones autonómicas limitadas.

Nuestra calculadora incluye automáticamente las deducciones de tu CCAA en los cálculos.